媒体:取消公摊面积没有实质意义(公摊面积都包括哪些地方)

公摊面积包括的是楼栋内楼梯过道、电梯机房、走廊面积、共用墙体、大堂、物业公司用房、消防通道、垃圾处理站等,用于该小区所有建筑服务与设备用房和楼栋中,除了业主房子以外的所有面积。然后按房间面积平均分摊,被分摊的这部分面积叫做公摊面积。

住房销售中,公摊面积一直争议较大,购房者认为公摊面积不透明,公摊面积过大,侵犯了消费者的权益,相关报道也屡屡曝光于各媒体。2019年住建部的《住宅项目规范(征求意见稿)》中就指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”今年又有人大代表提出应该取消公摊面积。到底怎么看待取消公摊面积呢?

以笔者看来,简单取消公摊面积没有什么实质意义。

因为住房确实是有公摊面积的,大堂、电梯、楼梯等公摊面积的存在是毋庸置疑的。这些公摊面积也是为购房人服务的,肯定也是会收费的,取消公摊面积,这些公摊面积的收费就得通过涨房价、涨物业费和暖气费等收取。

自1978年我国改革开放以来,住房制度也在不断改革,尤其是我国在1998年切断福利分房之后,住房销售时,我国的住宅是以建筑面积计量的,原来我们的房屋所有权证、现在的不动产权证里面标住的住宅面积也都是建筑面积。目前不仅商品房标注的是建筑面积,保障房、公租房也都是标注建筑面积。只有房改前,我们使用的是使用面积,现在的老公房沿用的仍然是使用面积。

其实,房屋的面积有三种计量口径,一种是建筑面积,一种是使用面积,还有一种是居住面积。三者的关系中,建筑面积最大,建筑面积包含了公摊面积;使用面积居中,居住面积最小。以原来6层以下的老公房为例,三者的换算关系为:1建筑面积=1.33使用面积=2居住面积。

《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(建房[1995]517号)规定:商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)与应分摊的公用建筑面积之和。即:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成:(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

据此,《关于重新印发北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》(京国土房管权字[2000]第369号)规定:商品房销售以建筑面积为面积计算单位。可分摊的公用建筑面积包括:(1)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。(2)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

并专门规定了不应计入的公用建筑空间:(1)仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。(2)售房单位自营、自用的房屋。(3)为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

因此,公摊面积的计算、测量是有法律依据的。但因为公摊面积计算比较复杂,而且不同高度、不同档次的建筑公摊面积不一样,难免引起一些人的误解和歧义。也有个别开发商浑水摸鱼,把不该计入的公摊面积计入公摊面积。

鉴于此,笔者认为,住房面积是以包含公摊面积在内的建筑面积计量,还是以不包含公摊面积在内的使用面积计量,都无可厚非,只是一个统计口径或计量单位不同而已。以建筑面积或使用面积计量不影响整套住房的总价,而是对单价有影响。因为,开发商不会因为计量单位不同而少收取费用。

按照使用面积来计量房价、物业费、暖气费、税费等,带来的后果是人们看到住房的单价又上涨了,物业费、暖气费、税费等也上涨了,因为物业公司会把原来的暖气费成本分摊到住房面积上,使用面积少了,物业费自然会涨价,暖气费等道理一样。要不然物业公司、暖气公司等就会入不敷出,一套房的建筑面积总是大于使用面积,相应的房价、各种税费分摊到每一平方米也会分摊得更多。

如果将来住房销售以使用面积计量住房面积,带来的后果或者是各种税费上涨,或者是需要按照使用面积重新确定各种物业费、暖气费、税费的标准。而这样做带来的工作量也是很大的,同样也会引起百姓对房价上涨、各种税费上涨的质疑,不利于房地产市场的稳定。何况计量单位的改变,也会导致一系列数据没法延续使用,出现断崖式变化,对以大数据为依据的科学决策带来困扰。

因此,认为住房销售中将住房建筑面积改为使用面积就是保护了购房者权益,恐怕没有这么简单。

由此,笔者建议,本着政策稳定性原则,在住房销售时,还是应该沿用之前包含公摊面积的建筑面积作为住房的计量单位,以免引起民众新的误解和歧义。

为了消除民众的质疑,应该加强公摊面积知识的普及,明确告知,公摊面积确实是存在的,不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样,档次越高、高度越高的楼盘公摊面积越多,不一而论,购房者在购房前就要做好咨询,知道公摊面积包括哪些,并要求开发商写在购房合同里。如果公摊不合理,购房者可以投诉或者放弃购买,这样也督促开发商合理计算公摊面积,更好地稳定楼市。

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远洋繁花里基本信息

单价 均价8500元/平方米 产权年限 70 区域商圈 神湾镇神湾壹加壹
户型 三居室(99.02㎡)三居室(106.99㎡)三居室(89.73㎡) 收房时间 2021年12月25日二期收楼 开盘时间 2021年8月14日

项目简介:远洋繁花里是远洋地产暨远洋城后在中山重点再造的一座百万方乐活大城,位于中珠门户位置-神湾镇,占据中山、珠海双城交通利好。项目总占地面积25万㎡,总建筑面积118万㎡,有高层洋房、多层洋房、别墅等丰富产品类型,配有集中商业、幼儿园、九年制一贯制中小学、社区文化中心、体育公园、5H健康园林等大城生活配套,满足全龄段业主的需求,其中目前在售期区是由13幢高层组成,产品面积有75-139㎡多功能3-4房,户型方正使用,空间赠送率高,享畔山、中轴园林、别墅三重景观。

动态:远洋繁花里8500元/平方米。毛坯交付。远洋繁花里项目为高层。绿化率38%。主力户型为75.03平-139.51平2居-4居。

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丽丰棕榈彩虹基本信息

单价 待定 产权年限 70 区域商圈 西区翠景商业街
户型 四居室(141.00㎡)二居室(76.00㎡)四居室(135.00㎡) 收房时间 2022-07-31 开盘时间 2021年9月19日加推6#

项目简介:棕榈彩虹总占地355亩,总建筑面积约60万平方米;集低密度艺墅、品质洋房、商业中心、时尚会所、五月花电影城等于一体大型国际人居社区,满足城市精英多元化的雅致生活需求。是中山城区不可多得之品牌大盘,项目目前在售组团分别由棕榈峦、彩虹豪苑、彩虹雅苑组成。 【棕榈峦】组团是超低密度艺墅产品,在售产品约200㎡,赠送双产权车库及前后花园,附加价值高,中山城区一手在售艺墅中的收藏级作品。 【彩虹豪苑】组团是央景楼王产品,面积段约113-141㎡,南北通透,纯南向7米宽景露台,并带入户花园,目前以现房对外限量发售。 【彩虹雅苑】组团是棕榈彩虹花园新一期开发的超低容积率品质高层住宅,以一字型并列排开,户户朝南,南北对流,建筑面积约86-116㎡N+1/N+2买三房用五房,以百变高拓户型致敬城市精英,现正火热销售中。 【彩虹雅苑】1-2栋在售毛坯精品,以通透户型、灵动空间、便捷随心,超高使用率的户型备受客户青睐,向南可俯瞰彩虹湿地公园,向北可一览别墅区景观,人性化园林设计,是60万方十年醇熟大城的又一鼎力之作。 【彩虹雅苑】不负期待,精工品质之上,又全新升级,顺势推售3-4栋港式品质时尚奢装洋房,由香港名师Spatial Concept精心打造品味家居,采用西门子、TOTO、蒂森克虏伯、华帝、固力、和邦盛世等一线知名精装品牌,更有智能云开门系统,为品质、安全、科技人居营造更写意的生活方式,致力打造品质湾区人居名片。 香港丽丰控股以建筑精品社区为己任,把人文关怀、城市运营作为发展目标,为业主、为城市呈现出丰富的文化盛宴、精神坐标。社区高乐物业贴心、细致服务,致力于为业主营造良好的社区氛围、舒适的居住环境。专属纯港式服务为业主保驾护航。

动态:丽丰棕榈彩虹2022-07-31。17500元/平方米起。毛坯,带装修交房。项目为低层,多层,高层板楼。翠沙路23号。

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澜溪泮岛基本信息

单价 待定 产权年限 70 区域商圈 火炬开发区太阳城
户型 三居室(114.00㎡)三居室(114.00㎡)四居室(148.00㎡) 收房时间 2022年12月交房 开盘时间 2021年10月加推10栋

项目简介:澜溪泮岛是由世光创建集团联手雅居乐集团升级打造的高端大型社区项目。项目位于中山火炬开发区康乐大道与东镇东一路交汇处(华佗山公园旁),项目占地约198亩,总建筑面积约50万㎡,项目分2期开发,一期由1-23栋17层高洋房组成。一期园林面积约2.3万㎡。 项目坐拥片区两大绿肺——华佗山公园和得能湖公园。华佗山公园占地38万㎡、得能湖公园占地16万㎡,是火炬区大型的主题绿化休闲公园。项目东面、南面、北面三面临河(北面:八公里河;东南面:小隐涌)。 项目一期由23栋17层高的洋房组成。项目外立面的设计采用Art Deco建筑风格(新现代古典建筑风格),是目前流行的时尚设计,看它外立面线条、色调、楼顶装饰,充分可以体现出它的高端时尚大气。一期小区有2.3万㎡园林风景,水景较多,水景与错落的绿化呼应,有很强烈的热带雨林风格。园林与项目外立面朝相呼应,营造和谐舒适的小区环境。项目的楼宇规划采用点式布局设计,围宜不合,保证每户、通风、采光一流,高度仅有17层,舒适度很高。 项目一期拥有1.5万㎡的特色风情商业街。在社区13/14栋首层是私家会所,会所配备700㎡私家泳池、麻将房、健身房、瑜伽房及蒸房。可满足小区业主日常所需,足不出户即可享受生活。

动态:澜溪泮岛17000元/平方米起。带装修交房。项目为高层塔楼。澜溪泮岛位于:康乐大道与东镇东一路交汇处(康乐大道55号)。容积率3。

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